Vente en viager et Droit de préemption du fermier

Je suis propriétaire de parcelles agricoles actuellement louées par bail. Je souhaiterais, afin d’assurer mes revenus pour mes vieux jours, vendre cette propriété en viager. Qu’en est-il du droit de préemption du fermier dans ce cadre-là ?

Le statut du fermage offre au preneur un droit de préemption sur les parcelles qu’il loue : cela signifie qu’il est prioritaire, en cas de vente, pour acheter le bien loué et qu’il peut se substituer à l’acquéreur initial.

La vente en viager est une forme de vente particulière ; il s’agit d’un contrat à terme incertain ; le propriétaire vend son bien moyennant le versement régulier d’une rente ; l’acheteur ne deviendra effectivement propriétaire qu’au décès du vendeur. Cette vente peut aussi se faire avec un bouquet, à savoir une somme d’argent versée dès la conclusion du contrat et dont il sera tenu compte pour fixer le montant de la rente viagère.
Selon une jurisprudence constante de la Cour de Cassation, la vente en viager du bien loué reste soumise au droit de préemption du preneur en place : cela signifie que le fermier peut préempter et se substituer à l’acquéreur initial ; cela sera alors à lui de régler le montant du bouquet s’il y en a un et de verser régulièrement les rentes viagères jusqu’au décès du vendeur.
En revanche, lorsque l’aliénation n’est pas consentie contre une rente viagère mais contre une prestation en nature (exemple du bail à nourriture par lequel l’acquéreur s’engage à subvenir entièrement et personnellement aux besoins de la vie du vendeur), la jurisprudence considère que le contrat revêt un caractère personnel et qu’il échappe, de fait, au droit de préemption du fermier : dans ce cas, le fermier ne pourra pas se substituer à l’acquéreur.

Mise à jour le 24 mai 2018